Case vechi ca piaţă imobiliară

De același autor

Există, mai cu seamă pe bătrânul continent european, o piaţă imobiliară extrem de interesantă: construcţiile foarte vechi, aflate într-o vizibilă stare de degradare. Poate este interesant de văzut cum sunt acestea valorificate prin alte părţi, atât timp cât şi în România avem destule imobile ce s-ar putea încadra în aceeaşi categorie.

Vom specifica de la bun început faptul că, numai cu foarte rare excepţii, vorbim despre construcţii aflate în afara zonelor urbane aglomerate, unde preţul terenului aflat sub clădire este atât de ridicat, încât singura soluţie cu adevărat rentabilă este demolarea.

Tipul de proprietăţi despre care vorbim poate deveni atractiv pentru mai multe categorii de cumpărători, de la cei excentrici la cei fundamental romantici, de la cei stăpâniţi de pasiunea restaurării la cei interesaţi de afaceri surprinzătoare. Pentru atragerea tuturor acestor clienţi potenţiali acţionează câţiva factori determinanţi în luarea deciziei.

Analiştii au constatat că foarte importantă este poziţionarea clădirii într-un loc pitoresc, de cele mai multe ori şi izolat. Casele construite cu cel puţin 100 de ani în urmă respectau reguli care astăzi ni se pot părea ciudate. Familiile cu dare de mână îşi ridicau proprietăţile departe de aşezările “vulgului”, dar le poziţionau vizibil, de obicei în locuri care dominau împrejurimile. Casele, adevărate fortăreţe, erau supradimensionate şi construite cu materiale a căror rezistenţă în timp era unanim acceptată. Drumurile de acces erau şerpuite, urmărind relieful de o manieră mai degrabă spectaculoasă decât eficientă. Constatăm astăzi, în plină epocă industrializată, că acest tip de… strategie imobiliară are virtuţi surprinzător de moderne.

O altă calitate importantă a acestor proprietăţi este aceea că ele sunt întotdeauna plasate în zone unde abundă resursele naturale esenţiale: apa, lemnul, resursele alimentare specifice zonei (fructe, legume, produse animaliere etc.). Desigur, aceste avantaje pot părea minore, dacă nu cumva de-a dreptul ridicole în condiţiile dezvoltării societăţii umane contemporane, caracterizată de consumerism, viteză de circulaţie şi desfiinţarea oricăror graniţe. Ele pot însă deveni decisive pentru persoanele sau familiile care înţeleg valoarea alimentaţiei naturale, cerinţele din ce în ce mai justificate ale ecologiştilor, sau necesitatea de a te detaşa de stresul existent în marile aglomerări urbane.

Nimeni nu mai vrea astăzi să trăiască în maniera secolului al XVII-lea şi este imposibil să ne lipsim de binefacerile electricităţii, telefoniei sau încălzirii centrale. Dar toate acestea pot fi foarte bine utilizate în combinaţie cu ceea ce natura, în generozitatea ei, încă ne mai oferă.

Atractivă dacă...
O veche proprietate aflată în stare de ruină poate deveni extrem de atractivă dacă este situată în mijlocul unei livezi, pe coastele unei podgorii, pe platoul stâncos al unui defileu sau la marginea unei păşuni întinse.
 
Dacă s-a depăşit stadiul de decizie privind peisajul în care este amplasată proprietatea, urmează analizele tehnice care vor determina oportunitatea investiţiei. O casă abandonată este un spectacol trist, deprimant, asupra căruia nu suntem tentaţi să investim mai mult decât (eventual) un dram de curiozitate. Pentru ochiul unui specialist însă, lucrurile pot sta cu totul altfel. El va cerceta îndeaproape stadiul de degradare a clădirii, în ce fel se prezintă fundaţia şi structura de rezistenţă, materialele şi tehnicile folosite la construcţie, posibilitatea de a păstra zone intacte, bine conservate.
 
O analiză atentă, complexă şi elaborată va conduce la concluzii asupra modului în care poate fi abordată acţiunea de restaurare. Aceste lucrări sunt foarte costisitoare şi necesită implicarea unor specialişti din mai multe domenii, precum şi mână de lucru cu un înalt grad de calificare. Dar întotdeauna rezultatele justifică efortul şi sumele investite. În ecuaţia finală au greutate şi alţi parametri, precum păstrarea sau schimbarea destinaţiei iniţiale, modificări structurale sau de compartimentare, schimbarea regimului de înălţime, extinderea sau diminuarea construcţiei existente.
 
Dacă tehnicile folosite la construcţia iniţială a casei nu mai pot fi, din diverse motive, utilizate astăzi, devine esenţială alegerea unor modalităţi moderne, dar asemănătoare, sau utilizarea contrastantă a unor tehnologii de ultimă oră. Mai pune cineva, în ziua de azi, vreun preţ pe valorile sentimentale? Cu siguranţă că da, atâta vreme cât suntem tentaţi să păstrăm cu sfinţenie, generaţii de-a rândul, tot ce poate dovedi cine suntem, de unde venim şi încotro ne îndreptăm.
 
Nimic din ce au creat, au inventat sau au construit antecesorii noştri nu poate fi neglijat, iar valorile din zona imobiliară sunt cu atât mai importante cu cât ele reprezintă încă un potenţial nu îndeajuns exploatat. Avem şi în România multe conace sau case boiereşti, case ale unor negustori sau ale unor industriaşi din perioada antebelică, construcţii ce au aparţinut unor ţărani înstăriţi, construcţii industriale aflate într-o stare mai mult sau mai puţin avansată de degradare.
 
A le considera ruine fără nici o valoare este o greşeală regretabilă. În tranzacţiile de vânzare-cumpărare a acestor proprietăţi, de cele mai multe ori, în mod eronat, se ia în calcul exclusiv preţul terenului aferent, fără nici un respect pentru potenţialul construcţiei existente pe acest teren. De multe ori, acestei atitudini îi cad pradă clădiri aflate în stare bună sau chiar monumente ale patrimoniului naţional, case memoriale, construcţii de importanţă strategică.
 
Mulţi investitori cumpără la preţuri de obicei modeste clădiri foarte vechi, dar bine conservate şi, uneori cu costuri surprinzător de mici, le transformă în case de locuit, reintroducându-le pe piaţa imobiliară. Aproape fără excepţie, acestea sunt case unicat, cu proprietăţi care le individualizează şi le fac extrem de atractive pentru o anumită categorie de cumpărători.
 
Reuşita unei restaurări de succes depinde fundamental de talentul arhitectului care se ocupă de proiect, de intenţiile declarate sau asumate de viitorul proprietar, de materialele şi tehnologiile utilizate, în detaliu şi în anasamblu, pe tot parcursul lucrării. Două condiţii sunt foarte importante în decizia de a cumpăra şi restaura o casă ruinată, în scopul de a o reda circuitului imobiliar. În funcţie de viitoarea destinaţie a clădirii, trebuie analizat calculul de eficienţă a investiţiei, modalităţile de amortizare a costurilor de restaurare şi asumarea pierderilor inerente la acest tip de lucrări.